Коммерческая недвижимость: что мы знаем о ее классификации?
Недвижимость. Классификация коммерческой недвижимости.
Бизнес-центры и офисные здания.
Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта. Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.
Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады, выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия. Но разве это правильно?
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.
Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.
Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.
В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.
Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.
Наименование Описание
Характеристика Значение
Класс А Назначение Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктивные решения Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс В Назначение Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)
Архитектура и отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной= системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
Класс С Назначение Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
Класс D Назначение Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
Класс E Назначение Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)
Возраст здания Требования не предъявляются
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием
Класс F Назначение То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)
Возраст здания
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Требуется реконструкция и ремонт (отделка)
Инженерия То же, что класс Е
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием
Продолжение следует..
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
www.expertufa.ru expertufa@yandex.ru
Приносим свои извинения, наш сайт по техническим причинам не работает в течение 1-2 дней
|
