Многие туристы, однажды побывавшие на курортах Италии или же совершившие увлекательные познавательные поездки по стране, всегда с огромным удовольствием возвращаются сюда вновь и вновь, ведь Италию можно открывать до бесконечности. Многие из них вначале мечтают о недвижимости в Италии, а затем приобретают её.
Каждый человек, желающий приобрести недвижимость в Италии должен иметь четкое представление о целях покупки, бюджете, районе, о возможностях переправки денег. Если хочется приобрести, например, дом, то какой по размеру, сколько спален, туалетных комнат, какой участок земли предпочитает, как далеко от воды: моря или озера, в населённом пункте или изолированный. Целесообразно самому себе честно ответить на вопрос: буду ли я жить там постоянно или периодически.
Если кто-то планирует жить постоянно, необходимо помнить, что покупка недвижимости в Италии не даёт права на получение вида на жительство. Его можно получить либо создав брачный союз с жителем Италии, либо организовав собственный бизнес. Кстати, при организации своего дела наличие недвижимости является весомым аргументом.
Практика показывает, что первая поездка невсегда приводит к выбору необходимой недвижимости по ряду причин. Основная - клиент не представляет точно, чего хочет, иногда занижает бюджет, надеясь на невысокие цены, иногда это просто экскурсия, чтобы иметь некоторое представление о недвижимости в Италии. Безусловно, это не норма. Если человек хорошо знает страну, свои финансовые возможности, если он чётко изложил свои требования агенту по недвижимости, достаточно посмотреть около 10 объектов и желаемое обязательно находится.
Италия не самая дешевая страна в плане стоимости недвижимости, здешний рынок давно сформировался, в настоящее время он достаточно стабилен. Наблюдается умеренный рост цен, равный годовой инфляции (примерно 5%). Если хочется заработать, необходимо инвестировать в новостройки, учитывая возможные недостатки и риски, либо вкладывать денежные средства в недвижимость у моря, озёр или в горах, где цены растут несколько активнее.
Если после просмотров понравился какой-либо жилой объект, с помощью агента клиент делает продавцу предложение о покупке (la proposta irrevocabile d'acquisto), причём в нём клиент может указать свою цену, за которую он готов приобрести недвижимость. Естественно, эта цена может быть меньше объявленной.
Если стороны пришли ко взаимному согласию, то покупатель передаёт аванс, в знак серьёзности своих намерений. Сумма обсуждается сторонами. С этого момента объект недвижимости снимается с продажи. В письменном предложении покупателя указываются данные продавца и покупателя, стоимость, адрес и описание жилого объекта, сроки проплат и дата окончательного договора купли-продажи.
После этого подписывается предварительный договор купли – продажи (compromesso), он сопровождается уплатой 10 - 30% от стоимости жилого объекта его владельцу, здесь снова указываются реквизиты продавца и покупателя, описывается, например, дом, его месторасположение (адрес), непременно записываются сроки окончательного договора купли-продажи. В этом момент проводятся финансовые расчёты с риэлтором. Это обычно 3 - 5% от стоимости недвижимости.
Договор купли-продажи всегда только нотариальный. Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, у которого подписывался договор, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо проплатить при покупке. Эти расходы являются дополнительными именно для покупателя. О них надо помнить.
В Италии нотариус обладает большими полномочиями:
1. Нотариус составляет договор купли-продажи (contratto finale)
3. Нотариус проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на «чистоту» (отсутствие долгов, ипотечных обременений, соответствие объекта градостроительным нормам).
4. Нотариус ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки об их обязанностях, важности и ответственности их действий.
5. Нотариус обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии.
6. Как и российский нотариус, итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.
Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а вот его получение, что называется в руки, происходит только через несколько недель. Регистрирующий орган – Консерватория реестров недвижимости. Именно здесь содержится полнейшая информация о том, кто является собственником жилого объекта, какова его точная площадь и стоимость. Договору купли-продажи присваивается регистрационный номер, в обязательном порядке указываются сведения, в каком по счёту томе была сделана запись о сделке, на каком листе и, естественно, сам номер записи.
Наблюдения показывают, что в Италии можно говорить о небольшом торге - примерно в 3-7% от первоначальной стоимости объекта. Если объект уникален, то, разумеется, о снижении цены не говорят. Это как и везде. Второе наблюдение: если в наличии вся денежная сумма, необходимая для приобретения объекта недвижимости, лучше обойтись без предварительного договора купли-продажи (compromesso). Его подписание уместно, например, в том случае, если клиент-покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса (понятно, что для этого требуется некоторое время).
После нотариального договора клиент получает ключи, копию договора купли-продажи, заверенную нотариусом, и может приступить к переоформлению договоров по электроэнергии, воде, газу на своё имя. Фактически он становится собственником недвижимости именно в этот момент, а вот юридически – только после государственной регистрации договора.
После регистрации договора купли-продажи покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.
Для приобретения недвижимости в Италии иностранцу необходимо иметь заграничный паспорт, надо открыть счёт в итальянском банке, на который впоследствии будут положены денежные средства для проплаты, и получить налоговый код (codice fiscale), аналогичный российскому идентификационному номеру налогоплательщика.
Желаю вам приятных покупок в Италии!
