Процесс покупки. Документы необходимые при покупке. Оформление.
Процесс покупки Процедуру приобретения недвижимости в Греции условно можно разделить на 6 основных этапов. Эти этапы действуют для стандартных условий покупки недвижимости. В случае необходимости применяются также дополнительные шаги, с учетом индивидуальных особенностей сделки. Предварительный выбор Вы можете ознакомиться с подробной информацией об объектах недвижимости на нашем сайте. " Город - государство" располагает самой крупной базой недвижимости в Греции. По Вашему запросу мы подберем и направим на рассмотрение все подходящие Вам варианты. Наш представитель ответит на все Ваши вопросы по объектам недвижимости, при необходимости предоставит дополнительную информацию, ознакомит с процессом приобретения недвижимости в Греции, налогами, законами, ценами на рынке и т. д. Просмотр объектов Приступить к непосредственному выбору объектов недвижимости Вы сможете во время спланированной поездки. В аэропорту Вас встретит наш сотрудник и разместит в отеле. Начать осмотр объектов Вы можете с первого дня пребывания в Греции при условии приезда в дневное время суток. Из отобранных ранее объектов к показу готовятся 10 - 15 наиболее привлекательных близких по критериям предложения. Продолжительность просмотра объектов 2 – 3 дня. В конце просмотра, соответственно, на 3-ий или 4-ый день возможны дополнительные визиты в наиболее понравившиеся объекты для более внимательного осмотра и уточнения деталей.
Резервирование объекта.
Первичное резервирование объекта обычно осуществляется суммой 5 – 10 тысяч евро в зависимости от стоимости объекта. После чего наш юрист осуществит проверку юридической «чистоты» выбранной недвижимости. Обычно это занимает 5-7 дней. Необходимо также открыть счет в банке, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а в последствии, списываться коммунальные платежи, налоги, страховка. Оформление предварительного договора В случае, когда не имеется никаких юридических и технических препятствий, т. е. недвижимость юридически «чиста», оформляется предварительный договор купли-продажи объекта и вносится предоплата. Размер предоплаты оговаривается с каждым, конкретным владельцем недвижимости отдельно и обычно составляет 40 -60% для готовых объектов. Для строящихся объектов, размер предоплаты меньше и зависит от стадии строительства. Оформляется доверенность на имя юриста, на которого возложены все функции по дальнейшему оформлению сделки, для подготовки всех необходимых документов и оплаты соответствующих налогов и пошлин в соответствующих органах.
Получение разрешения Министерства Обороны.
В случае приобретения недвижимости в так называемых «приграничных» регионах Греции, согласно закону 1892/1990, лицам не являющимся гражданами ЕС требуется получение особого разрешения Министерства Национальной Обороны Греции. Сегодня получение этого разрешения – довольно формальная процедура, которой займется наш адвокат. К приграничным зонам относятся такие популярные курорты как Халкидики, Крит, Корфу, Родос и др. От покупателя, на данном этапе необходимо личное присутствие при подаче заявления. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 6-8 месяцев.
Оформление договора купли-продажи.
После получения разрешения Министерства обороны, подписывается основной договор купли-продажи и оплата оставшейся суммы. После подписания документа, он регистрируется в соответствующем земельном реестре Регистрационной Палаты. С этого момента объект недвижимость и земельный участок, прилегающий к нему, переходит во владение покупателя.
Документы, необходимые для заключения договора о купле-продаже /Purchase Deed/ и процедура подписи:
1. продавец и покупатель должны предложить удостоверение личности: действующий международный паспорт, а для греческой стороны - действующий гражданский паспорт /identity card/,
2. покупатель должен предложить документ о том, что имеет присвоенный ему налоговый идентификационный номер, а продавец - что выполнил все налоговые обязательства по отношению к государству (населенному пункту), связанные с владением недвижимостью,
3. Если Вы собираетесь купить недвижимость недалеко от греческих границ, то вы должны получить специальное разрешение. Иностранцам, за исключением стран членов ЕС, греческие учреждения это разрешение выдают очень неохотно. Если в этом нет абсолютной необходимости, советуем Вам это и не пробовать,
4. В соответствии с греческим законодательством при подписи договора о купле-продаже должны присутствовать у нотариуса и юристы обеих договаривающихся сторон.
Налоги и платежи, связанные с покупкой недвижимости .
1. 11% подоходный налог с перевода недвижимости, которую Вам, на основе установленной "объективной стоимости недвижимости" определит местная налоговая инспекция. В большинстве случаев она бывает существенно ниже реальной продажной цен м срсиавояеи примерно около 2/3 рыночной цены
2. приблизительно 1, 5% от продажной цены недвижимости оплачивается нотариусу как годовой налог на владения недвижимостью, но он не оплачивается, если стоимость недвижимости не превышает 200 000 Евро. 3. Налог с оборота, а также за нотариальные и юридические услуги платит в Греции всегда покупатель, их размер завсисит от "объективной стоимости недвижимости". Налог с оборота составляет 9-13%. (С первых 14673 Евро налог составляет 9%, а остальная сумма обкладывается налогом от 11% до 13%). Оплата нотариуса составляет 2% от его расходов, включая оплату регистрации в кадастре недвижимости.
4. Местные налоги: владельцы недвижимости облагаются очень низким общим налогом, который оплачивается одновременно с оплатой счетов за электричество, и его не следует пугаться. Счет за электричество приходит каждые два месяца.
5. Налог с недвижимости - если недвижимостью владеет супружеская пара, а цена недвижимости превышает 352170 Евро, то владельцы облагаются налогом с недвижимости. Например, если недвижимость имеет "официально" установленную цену 322 800 Евро, налог составит около 440 Евро в год.
Разрешение на строительство.
По греческому законодательству, если земельный участок не включен в городские планы, разрешение на строительство можно получить только тогда, когда участок имеет площадь минимально 4000 м2, при этом - если на нем нет леса или он не подлежит археологическим ограничениям. Разрешение можно получить и на участки площадью 2000 м2 и менее, если они включены в зону планирования или когда фасад здания граничит с городскими коммуникациями. Мы можем порекомендовать вам архитекторов, которые Вас проконсультируют, сделают чертежи и позаботятся о том, чтобы вы избежали процедур, связанных с получением разрешения на строительство. Финансирование Ипотеки и кредиты на покупку недвижимости можно получить прямо в Греции. Кредиты на покупку или на инвестиции, направленные на строительство квартиры или дома, могут получить представители большинства национальностей. Можно рассчитывать и на комерческие кредиты от греческих банк. Например, Pisteos Bank а Eurobank предлагают кредиты на период более 15 лет. Имейте в виду, что к стоимости недвижимости всегда необходимо приплюсовать 13% - 15%, чтобы покрыть расходы на все платежи. Чтобы обеспечить покупку, необходимо сразу оплатить взнос в размере 10%.
Оформление
1. Нотариус – нотариальный взнос. 1. Первая вещь, о которой следует задумываться перед покупкой собственности в Греции - это то, что покупку можно осуществить только с подписанием нотариальных документов. Это публично-правовой документ, который составляется, подписывается и заверяется нотариусом. Нотариус является государственным служащим, его действия исходят из положений Министерства Юстиции и прокуратуры. Нотариус проверяет, насколько корректно составлен между сторонами договор купли-продажи собственности, поскольку эти документы являются публично-правовыми. 2. Закон Греции запрещает приобретение любой собственности путем подписания закрытых частных документов и, в случае обнаружения такой сделки, она признается недействительной и аннулируется. Обычно нотариуса выбирает покупатель, поскольку именно он несет расходы по нотариальным операциям с документами. Работа нотариуса представляет большую важность в таких случаях, поскольку она охраняет и гарантирует признанные права обеих сторон договора и правовой титул владения. Нотариальные издержки варьируются в зависимости от стоимости приобретаемого имущества. В любом случае, около 1, 2% относится на сумму контракта. Дополнительно нотариусу уплачиваются средства от имени третьих сторон в соответствие с нотариальными правами, возникающими из общего числа страниц договора и числа заверенных копий. Отдельно от обозначенных выше расходов, примерно 0, 5% от стоимости покупки требуется перечислить в адрес Реестра Закладных для передачи права собственности.
2. Назначение юриста – расходы.
1. Юрист – это самый важный участник всего процесса купли-продажи собственности, особенно это касается юриста со стороны покупателя, чье участие в процессе оформления документов заключается в защите интересов своего клиента. Обратите внимание на особенность закона Греции: он предусматривает обязательное присутствие юриста при заключении сделки о передаче собственности, если стоимость сделки превышает сумму 29 347 евро для региона Афин\Пираеус и 11 739 евро для других регионов Греции. Обязательное присутствие юриста означает не только то, что он будет присутствовать при заключении сделки, но также и подписывать документы.
2. Закон Греции не ограничивает максимальную стоимость услуг юриста для любой сделки, касающейся собственности, этот вопрос должен решаться по соглашению сторон (между юристом и покупателем). С другой стороны, закон определяет минимальное вознаграждение при заключении любой сделки, касающейся собственности. Так, запрещено устанавливать размер вознаграждения ниже следующих сумм: Стоимость недвижимости мин. ставка (%) мин. ставка (€) < 44. 020 1 % 1 - 440 44. 020 - 1. 467. 351 0, 5 % 220 - 7. 337 1. 467. 351 - 2. 934. 702 0, 4 % 5. 870 - 11. 740 2. 934. 702 - 5. 869. 405 0, 3 % 8. 805 - 17. 608 5. 869. 405 - 14. 673. 514 0, 2 % 11. 739 - 29. 347 14. 673. 514 - 29. 347. 028 0, 1 % 14. 674 - 29. 347 29. 347. 028 - 58 694 057 0, 05 % 14. 674 - 29. 347 > 58 694 057 0, 01 % 5. 870 - . . . . Упомянутые выше минимальные суммы вознаграждения выплачиваются до подписания договора в адрес соответствующей Юридической коллегии. Определенная часть этой оплаты удерживается коллегией (Афинская Юридическая коллегия удерживает 35% вознаграждения), остальная же причитается непосредственно юристу.
3. Учет земельных участков - национальный кадастр. Учет земельных участков в Греции ведется совсем недавно. С закона 2308/95 (последняя поправка – закон 3212/2003) начинается Национальный Земельный Реестр (Национальный Кадастр), который постепенно замещает существующий Реестр Закладных. На данный момент в Земельный Реестр внесена лишь небольшая часть территории страны и похоже, что при том, что в нем упоминается об островах Родос и Кос, это действующая система учета земельных участков, история которой восходит к временам итальянской оккупации. Нотариальные документы, которые делают любую сделку с собственностью действительной, регистрируются в соответствующем подразделении Реестра Закладных, и после этого покупатель официально вступает в полное право владения. Расходы, связанные с регистрацией в Земельном реестре, несет покупатель. Обычно они составляют около 0, 5% от суммы сделки.
|
