Как получить компенсацию за потерянную квартиру по рыночной цене

  • Статья № 8592
  • 14.04.2022
Как получить компенсацию за потерянную квартиру по рыночной цене
Принят закон, по которому выплата компенсации за утрату жилья добросовестному приобретателю будет равна не 1 млн рублей, а рыночной стоимости квартиры. О том, как же этот закон применяется на практике, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека:

- Действительно, с принятием статьи 68.1. Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" введен новый порядок выплаты однократной единовременной компенсации за счет казны РФ.

- И кому это полагается?
- Рассчитывать на такую компенсацию может добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ.
Кроме того, физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу ст.68.1 Федерального закона №218-ФЗ, вправе в течение трех лет начиная с 1 января 2020 г. обратиться с иском к РФ о выплате однократной компенсации при соблюдении определенных условий, установленных законом.

- А когда можно обратиться за компенсацией?
- После вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Должны быть соблюдены следующие условия:
1) Добросовестный приобретатель должен обратиться с иском к своему продавцу о возмещении убытков. По независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению;
2) Утрата жилого помещения добросовестным приобретателем не должна быть следствием ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий. В этом случае возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66 Закона N 218-ФЗ.

- Какую сумму можно заявить в качестве компенсации?
- Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании соответствующего жилого помещения.

- И кто же выступает ответчиком по иску о выплате компенсации?
- Ответчиком по иску выступает Министерство финансов Российской Федерации.

- Очень важный вопрос: всем ли обратившимся выплачивают компенсацию?
- Нет, не всем.

- Почему? И можно ли на примерах проиллюстрировать, как работает эта норма закона.
- Безусловно. Ситуации бывают самыми разными. Приведу несколько примеров, когда суды удовлетворяют требования истца и когда отказывают в выплате компенсации.

Решение 1.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2008 договор купли-продажи, заключенный между А. и Клебановым Г.Е, признан недействительным, квартира истребована у добросовестного приобретателя Клебанова Г.Е.
Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 29.08.2018 удовлетворены исковые требования Клебанова Г.Е. В его пользу с М. взысканы денежные средства в сумме 18000 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату фактического платежа.
10.11.2018 судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, однако взыскание по исполнительному документу не производилось, задолженность перед истцом не погашена. 28.10.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю
06.05.2020 Клебанов Г.Е. обратился в суд иском к о Министерству финансов Российской Федерации о взыскании компенсации в размере 646713 рублей как добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2020 принимая во внимание стоимость спорной квартиры на момент заключения договора купли-продажи в размере 542160 рублей, пришел к выводу о взыскании в пользу истца компенсации в указанной сумме.
Апелляционным определением СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 марта 2021 г. по делу N 33-6887/2021 решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 8 декабря 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Министерства финансов РФ - без удовлетворения.

Решение 2.
Антонова М.В. обратилась в суд с иском к Министерству финансов РФ, на основании ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" о взыскании компенсации за утрату жилого помещения в размере 13 000 000 руб.
Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2009 г. из чужого незаконного владения Антоновой М.В. истребована квартира.
Указанная трехкомнатная квартира приобретена Антоновой у Бюкклинга по договору купли-продажи от 14 февраля 2007 г., по условиям которого стоимость квартиры определена в размере 990 000 руб. Бюкклинг в свою очередь приобрел данную квартиру у Панеш по договору купли-продажи от 21 сентября 2006г., по условиям которого стоимость квартиры определена в размере 990 000 руб.
Разрешая данный спор, Кунцевский районный суд г. Москвы, пришел к выводу о том, что Панеш, заключая договор купли-продажи квартиры, находилась под постоянным психологическим давлением со стороны Бюкклинга и помогавших ему лиц, была обманута, фактически данное имущество было похищено путем обмана и злоупотребления доверием, что установлено вступившим в законную силу приговором суда в отношении Бюкклинга.
Также суд, давая оценку доводам Антоновой М.В. о добросовестности приобретателя квартиры, пришел к выводу о том, что Антонова М.В. должна была надлежащим образом проверять "чистоту" приобретаемой квартиры, интересоваться, когда и в связи с чем бывший собственник квартиры Панеш продала ее за цену, значительно ниже рыночной стоимости Бюкклингу, в связи с чем последний через незначительное время после приобретения квартиры продал ее Антоновой М.В.
Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований считать Антонову М.В. добросовестным приобретателем не имеется, в связи чем обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании компенсации за утрату жилого помещения.
Апелляционным определением СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 июля 2021 г. по делу N 33-26522/2021 решение Тверского районного суда г. Москвы от 26 октября 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Решение 3.
Майоровой И.С. на основании договора купли-продажи, заключенного с Разумовым Д.А, приобретена квартира.
Решением Преображенского районного суда города Москвы, признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Фокиным С.В. в лице представителя Евлоевой Х.Ю. и Разумовым Д.А, жилое помещение истребовано из чужого незаконного владения Майоровой И.С, за Фокиным С.В. признано право собственности на данное имущество.
Решением Преображенского районного суда города Москвы установлено, что Фокин С.В. в момент выдачи доверенности и оформления договора купли-продажи квартиры не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Исковые требования о взыскании компенсации за утрату жилого помещения удовлетворению не подлежат, т.к. требований о взыскании убытков, причиненных вследствие истребования имущества, Майоровой И.С. не заявлялось, взыскание соответствующих денежных средств с продавца не производилось, доказательства того, что истцом Майоровой И.С. предпринимались какие-либо меры для взыскания указанной суммы с продавца Разумова Д.А, в материалах дела отсутствуют. С учетом установленных обстоятельств, правовых оснований считать Майорову И.С. добросовестным приобретателем не имеется.
Апелляционным определением СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2021 г. по делу N 33-14240/2021 решение Тверского районного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Как видим, что не всегда суды признают граждан добросовестными приобретателями и выплачивают им рыночную стоимость квартиры. В Решении первом иск удовлетворен в меньшем размере, чем просил истец. В Решении втором суд отказал в выплате компенсации по причине недобросовестности покупателя. В Решении три не соблюдены условия, при которых возможно удовлетворение иска о компенсации.

- Напрашивается вывод: прежде чем купить квартиру, ее нужно тщательно проверить.
- Безусловно. Но проверить самому бывает довольно сложно. Особенно в том случае, если она меняла собственника уже несколько раз. Поэтому за этой услугой лучше обратиться к специалистам. Мы всегда изучаем историю квартиры и анализируем спорные моменты. Как может повести себя продавец в том или ином случае. Если видим, что риск утраты собственности велик, то советуем человеку подобрать другой объект. Если риски минимальные, то тогда квартиру можно застраховать.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН