ЭКСКЛЮЗИВ – ЭТО НЕ КАБАЛА

  • Статья № 8550
  • 07.06.2021
ЭКСКЛЮЗИВ – ЭТО НЕ КАБАЛА Ситуация. Собственник квартиры заключил эксклюзивный договор с риэлторской компанией. Затем он захотел расторгнуть его, но оплатить выполненный для него объём работ отказался. В результате состоялись конфликтные переговоры на повышенных тонах между клиентом и двумя сотрудниками агентства недвижимости: агентом и его начальником отдела. В конце концов, стороны договорились о сумме оплаты по договору в размере 30 000 рублей, которая устроила обе стороны. Клиент пообещал принести деньги на следующий день. При этом клиент предложил уничтожить оба экземпляра эксклюзивного договора сразу же после внесения указанной суммы в кассу компании.
В соответствии с достигнутыми договорённостями, на следующее утро клиент принёс указанную сумму в наличной форме. Как оказалось впоследствии, купюры оказались «меченные», и в момент передачи денежных средств в помещение вошли представители полиции. Они предъявили представителям агентства обвинение по статье 163, ч. 2 УК РФ (Вымогательство, совершенное группой лиц по предварительному сговору). Эта статья предусматривает в качестве одного из вариантов наказания заключение под стражу на срок до семи лет.
Какую в данной ситуации ошибку допустили риэлторы? Об этом размышляет заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

- Эксклюзивный договор в риэлторском бизнесе — фундамент успешности любых действий на рынке недвижимости в РФ. Он имеет огромное значение и для клиента, и для риэлторской компании. В эксклюзивном договоре (далее по тексту – «ЭД») фиксируются права и обязанности сторон договора. Для наглядности мы будем рассматривать ЭД с собственником недвижимости.
ЭД – ни в коем случае не кабальный договор, который клиент был вынужден подписать на заведомо невыгодных для него условиях. У клиента должно быть взвешенное и продуманное решение о подписании ЭД. Он должен знать всё, что его ожидает в случае подписания такого договора, и в случае его расторжения. Риэлтор обязан до подписания ЭД разъяснить клиенту все преимущества и выгоды, которые получит клиент при подписании ЭД, и ответить на все вопросы, которые у клиента возникнут.
При этом, ЭД в гораздо большей степени нужен клиенту, чем риэлтору. ЭД накладывает на агентство недвижимости, как исполнителя, огромное количество обязательств. Но об этом мы поговорим позже. А у клиента есть всего два обязательства: 1) не обращаться в течение срока действия ЭД к другим риэлторам и 2) оплатить работу исполнителя в соответствии с условиями договора в полном объёме в сроки и на условиях, указанных в ЭД.
Разберёмся с обязательствами клиента. 1) Если клиент не хочет эксклюзивных отношений и обращается одновременно к нескольким исполнителям (нескольким агентствам недвижимости), он, конечно, создаёт определённые неудобства исполнителям. Но, в первую очередь, он ставит в крайне невыгодное положение самого себя. Риэлторы будут вынуждены вместо реальной работы в интересах клиента конкурировать между собой. Важно, что инструментов для конкуренции у них крайне мало. Интернет у всех один и тот же. Базы данных у всех те же самые, информация о квартире у всех одинаковая, на фотографиях изображены те же комнаты и виды из окна. В результате потенциальный покупатель увидит 10 похожих объявлений о продаже 10-ти якобы разных квартир, расположенных в одном доме и продающихся по разным ценам. Какую цену он выберет? Ответ очевиден. Риэлторы начнут в борьбе за покупателя наперегонки снижать цену на квартиру, а собственник будет вынужден продать квартиру по заниженной цене. То есть, продавец по его же собственной инициативе сам себя загоняет в угол.
2) Обязанность заказчика оплатить услуги исполнителя регулируется законодательством. Ст. 424 п. 1. ГК РФ: «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Ст. 779 п. 1. ГК РФ: «По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Более того. Риэлторская услуга не может быть безвозмездной. Если клиент не оплатит договор, он нарушит не только гражданское, но также и налоговое законодательство. Согласно положениям статьи 1102 ГК РФ «Обязанность возвратить неосновательное обогащение», он будет обязан не только уплатить то, что он задолжал агентству за работу, а также уплатить в казну налог в связи с незаконным обогащением, вызванным отсутствием оплаты за оказанные ему услуги. Судебная практика в этом вопросе однозначна.
Теперь о порядке оплаты риэлторского вознаграждения. В ЭД всегда точно и чётко описаны действия, которые заказчик поручает исполнителю выполнить. Эти действия обычно перечислены поэтапно. И оплачиваться клиентом они должны поэтапно, в соответствии с последовательностью выполнения работ исполнителем. Естественно, окончание каждого этапа фиксируется сторонами ЭД в Актах о выполнении соответствующего этапа работ. Оплата каждого выполненного этапа работ по договору не может быть истолкована как факт наложения штрафных санкций или оплаты неустойки. Речь идёт об оплате этапа выполненных исполнителем работ в соответствии с графиком, пописанным обеими сторонами и указанным в условиях договора.
Конфликтная ситуация, описанная выше, вызвана, скорее всего, тем, что при подписании ЭД стороны друг другу не всё рассказали, кто-то что-то не так понял, уточняющих вопросов не задал, поэтому ответов не получил. Факт визита сотрудников полиции у меня вызвал искреннее удивление. На самом деле, у правоохранительных органов нет оснований подозревать сотрудников агентства недвижимости в совершении преступления, предусмотренного статьёй 163, ч. 2 УК РФ (Вымогательство, совершённое группой лиц по предварительному сговору). Отвлекать сотрудников полиции от важных дел не имеет смысла. Данный вопрос лежит вне зоны их компетенции. Состава преступления нет. Никто ни у кого ничего не вымогал. Представители агентства недвижимости попросили клиента выполнить взятые им на себя обязательства, а он решил отказаться от выполнения своих обязанностей по договору. Возможно, есть непонимание сути и содержания ЭД со стороны клиента. Или клиент решил сэкономить. Мы не знаем и никогда не узнаем его подлинных мотивов.
Я хочу порекомендовать нашим читателям самый верный и простой способ уберечь себя от неприятностей. Всегда внимательно читайте тексты любых документов, которые вам предлагают подписать. Уверяю вас, ничего сверхъестественного в текстах договоров нет. Есть лишь непривычная вам фразеология, и всё. Достаточно будет внимательно прочитать текст, и вы точно сможете во всём разобраться. Не нужно стесняться задавать вопросы. В этом нет ничего постыдного. Не бойтесь показаться глупым незнайкой. Вы не обязаны быть компетентны во всём. Однако, если всё-таки Вам что-то осталось непонятно, или Вас не устроили ответы, которые вы получили, позвоните в солидное агентство с хорошей репутацией и большим опытом успешной работы. Там вам всё объяснят самым лучшим образом.
Что касается риэлторов, то в этом вопросе мои рекомендации тоже очень простые. Коллеги! Прочитайте свой договор ещё раз. Если это необходимо, посоветуйтесь с юристом. Возможно, есть необходимость внести какие-то корректировки. Очень важно, чтобы в тексте договора была предусмотрена поэтапная оплата за выполненный объём работ. Это снимет риск возникновения ситуаций, описанных в начале.
Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН