С введением электронной подписи риски сделок с жильем увеличились

  • Статья № 8538
  • 24.03.2021
С введением электронной подписи риски сделок с жильем увеличились
Как отметила пресс-служба Росреестра, доля ипотеки, зарегистрированной онлайн, в 2020 году выросла более чем в полтора раза. Из зарегистрированных порядка 2 млн. прав на недвижимость, 747 тысяч осуществляется в электронном виде.
О том, какое преимущество имеет регистрация онлайн и какие риски для участников сделки она несет, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО» Наталия Булахова:

- Электронные услуги имеют много преимуществ, такие как: экономия времени, ускорение процессов рассмотрения, сокращение количества посещений и удобство процедур взаимодействия с государственными органами, четкость процедуры предоставления конкретной электронной услуги.
- Но, чтобы совершать подобные сделки, нужна электронная подпись. Скажите, как ее можно оформить?
- Да. Электронная подпись (ЭП) – это цифровой аналог обычной подписи, действует в течение срока, на который выдается (например, на год).
Согласно Федеральному закону РФ от 6 апреля 2011 г. №63-ФЗ «Об электронной подписи», это информация в электронно-цифровой форме, которая используется для идентификации физического или юридического лица.
- А как относятся к электронной подписи риэлторы?
- Профессиональные участники рынка недвижимости, в т.ч. юристы, с очень большой осторожностью и даже опаской относятся к электронным способам подписания документов и проведению электронной регистрации в Росреестре.
- И почему?
- Электронные сделки - новинка на рынке недвижимости, поэтому пока еще нет защиты ее участников от «свежих» мошеннических схем. А профессиональные участники рынка недвижимости в своей работе во главу угла ставят именно безопасность для своих клиентов при проведении сделок, что в данных сделках гарантировать сложно ввиду отсутствия наработанной практики, в том числе и судебной, противодействия мошенникам.
Также, к сожалению, стали популярны непрофессиональные рекомендации. Например, такой лже-успокаивающий совет: собственнику недвижимости достаточно подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделки без личного участия и тем самым обезопасить себя от электронного мошенничества.
- Но ведь есть закон, который…
- Закон-то есть, но с электронным подписанием договора и проведением в электронном виде регистрации в Росреестре это не проходит. Наложенный собственником через Росреестр запрет о невозможности регистрации без личного участия предполагает лишь невозможность ее осуществления на основании доверенности (или действительно выданной собственником, или поддельной). Но договор же, подписанный в электронном виде с привлечением ЭП, приравнивается к договору, подписанному физическим лицом «вживую», то есть лично.
- Поэтому опасность остаться без квартиры возрастает?
- Да. Сейчас собственникам недвижимости стоит намного больше опасаться незаконного завладения посторонними лицами их флеш-носителя с ключом к ЭП в целях подписания каких-либо документов с его помощью, чем бояться проведения мошеннической схемы с недвижимостью по бумажной доверенности в Росреестре. Так же стоит опасаться подделки нотариальной доверенности на изготовление и получение в удостоверяющем центре ключа ЭП и сертификата ключа подписи собственника для последующего проведения от его имени сделок.
- А что же депутаты? Они думают над этим вопросом?
- В настоящее время законодатель пытается обезопасить собственника от электронных способов мошенничества, вводя новые нормы права, но, к сожалению, реализация их на практике затруднительна.
- Что за нормы и почему из трудно воплотить в жизнь?
- Во-первых, с 13 августа 2019 года Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнен статьей 36.2, в которой предусмотрен новый способ защиты недвижимости от мошеннических действий.
Согласно данным изменениям, госрегистрация перехода (прекращения) права собственности на объект недвижимости на основании заявления и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов, подписанных ЭП, осуществляется при условии, что в ЕГРН содержится запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. При отсутствии такой записи в реестре заявление, подписанное ЭП собственника, должно быть возвращено без рассмотрения.
Такое заявление собственник может подать в Росреестр лично или по почте, предварительно заверив его у нотариуса (кстати, заверить данное заявление у нотариуса, применив ЭП самого заявителя, не запрещено законом).
- В каких случаях наличие в ЕГРН отметки о согласии собственника на осуществление сделок в электронном виде не обязательно?
- Если документы представлены нотариусом на основании нотариально удостоверенной сделки или органами государственной (муниципальной) власти;
- если подача документов для регистрации перехода прав на недвижимость с привлечением кредитных средств планируется через банк;
- если документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), выданной удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты.
- Из этого вытекает, что…
- Если договор по распоряжению недвижимостью не содержит истинной воли собственника, но подписан его электронной подписью (а для этого всего лишь нужен флеш-носитель с ЭП и сертификат ключа к нему), то сдать такой договор в Росреестр на электронную регистрацию через ипотечный банк не составит никакого труда. Такое возможно потому, что отметка в ЕГРН собственника на осуществление сделки в электронном виде в данном случае не обязательна и законом не предусмотрена.
А много ли ипотечных покупателей, которые действительно приобретают себе квартиру с привлечением ипотеки знают о том, что их электронная подпись, которую им услужливо помог получить для их разовой сделки ипотечный банк, на самом деле многоразовая, а сертификат ключа проверки ЭП имеет срок действия один (!) год? Очень немногие. Ибо работники ипотечных банков, сопровождающие электронные сделки, не дают подробных разъяснений, когда их клиент-ипотечник или другой участник сделки подписывает заявление на регистрацию в удостоверяющем центре и изготовление сертификата ключа проверки подписи.
И никто в ипотечном банке вам не предложит после проведенной электронной сделки подать заявление о прекращении действия сертификата ключа ЭП. То есть, получается, что ЭП участникам сделки ипотечные банки с готовностью получать помогают, сделку под своим контролем проводят, а дальнейшие возможные действия с полученными ЭП выпадают из их зоны ответственности. Я уже не говорю о тех электронных сделках, когда продавец и покупатель находятся в разных регионах страны.
- И где можно снять электронную подпись?
- Такое заявление можно подать и получить документальное подтверждение о закрытии сертификата ключа ЭП можно только в удостоверяющем центре того региона, который выдавал ЭП и сертификат к нему.
- Выше вы сказали «во-первых», а что во-вторых?
- Во-вторых, с 1 ноября 2019 года в тот же Федеральный закон №218 введена в действие часть 5 ст. 36.2. Согласно этой части Росреестр в день поступления заявления о госрегистрации перехода (прекращения) права собственности на недвижимость и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов, уведомляет собственника об указанном заявлении (ФЗ от 02.08.2019 года № 286-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Эта норма действует независимо от наличия отметки в ЕГРН о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП.
Таким образом, регистратор должен уведомить собственника о том, что поступило заявление о регистрации. Предполагается, что собственник своевременно узнает о попытках незаконного переоформления принадлежащей ему недвижимости.
- Но это же хорошо.
- С одной стороны, да. А с другой, законодателем указано, что уведомление будут направлять только по имеющимся в базе ЕГРН контактным данным (адресам электронной почты) собственника этой недвижимости.
- А если они изменились?
- Кстати, что и бывает нередко. Кроме того, есть собственники, которые НИКОГДА не указывали свои контактные данные в Росреестре, поскольку приобретали свою собственность много лет назад, когда сбор таких данных Росреестром еще не планировался. Вот теперь и задумаемся о том, какой же процент собственников у нас сможет ОПЕРАТИВНО получить информацию из Росреестра об обращении туда третьих лиц с целью совершить каких-либо действия с их недвижимостью?!
- Как же тогда собственнику оперативно получить информацию из Росреестра и оперативно отреагировать?
- Это пока под вопросом. К тому же форма и порядок направления такого уведомления Росреестром также еще не разработаны. Поэтому вопрос об актуализации данных собственников в ЕГРН и оперативного уведомления их о возможных мошеннических действиях с их собственностью актуален и после принятия фактически декларативной нормы права.
К этому следует добавить, что если недвижимость оформлена в долевой собственности у нескольких собственников, то каждый из них должен будет обновить свои данные.
- Я слышал, что и правительство по этому поводу что-то принимало.
- Да, 24 ноября 2020 года подписано Постановление Правительства РФ № 1905 о расширении сферы услуг, которые оказывают многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Перечнем услуг теперь предусмотрено, что в МФЦ гражданам можно будет получить и ключи электронной цифровой подписи. Поэтому стал более актуален вопрос о повышении степени защиты от взломов личных кабинетов граждан на сайте Госуслуг, персонификации личности при доступе к услугам через личный кабинет, в том числе и для заказа ЭП там.
- После всего рассказанного встает главный вопрос: как же гражданам уберечь свою недвижимость от посягательств мошенников?
- Собственникам недвижимости сейчас важно усвоить несколько правил, которые помогут защититься от электронных способов мошеннических действий с их недвижимостью:
- серьезно подойти к выбору аккредитованного удостоверяющего центра, выдающего ЭП. Список таких центров можно проверить на официальном сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ (МинкомсвязиРФ). https://digital.gov.ru/ru/activity/govservices/2/Там же содержатся перечни центров, деятельность которых приостановлена или прекращена;
- понять, что опасно передавать флеш-носитель с ключом к своей ЭП третьим лицам;
- придумать достаточно безопасное место для его хранения, исключающее доступ к нему других;
- заполнить и подать через МФЦ или официальный сайт Росреестра заявление о внесении в ЕГРН дополнительных сведений. То есть, нужно внести в ЕГРН контактные данные: электронную почту и номер телефона. Это даст возможность регистратору связаться с вами и уведомить в том случае, если без вашего ведома в Росреестр будет подан в электронном виде пакет документов для перехода прав на вашу недвижимость;
- если вы планируете подавать документы по сделке в Росреестр через посредника (ипотечный банк, офис застройщика, агентство недвижимости), то следует знать, что у посредников должно быть специальное соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации и подачи документов. Если же электронные документы подаются через нотариуса или ипотечный банк, то регистрация в электронном виде состоится, даже если вы предварительно не сделали в ЕГРН отметку, что подача в Росреестр документов по переходу прав на вашу недвижимость возможна в электронном виде;
- если посредник (тот же ипотечный банк) берет на себя хлопоты по получению вашей электронной подписи – проявите внимательность в ее получении. Подписав своей ЭП договор купли-продажи, вы можете использовать ЭП в дальнейшем многократно. Для вашей безопасности исключите использование ЭП третьими лицами, например, менеджерами банка или менеджерами застройщика. Если же использовать в ближайший год полученную ЭП вы не собираетесь, то после проведенной электронной сделки имеет смысл подать в удостоверяющий центр заявление о прекращении действия сертификата ключа ЭП;
- если подписываете договор по отчуждению в простой письменной форме с привлечением ЭП, то (по возможности) обязательно подписывайте с покупателем распечатанный бумажный экземпляр того же итогового варианта договора, чтобы исключить мошенничество по изменению в дальнейшем его условий, ранее согласованных с другой стороной, например, о цене недвижимости. А еще лучше обращаться за удостоверением договора к нотариусу, который сможет в дальнейшем и сам подать пакет документов по сделке на регистрацию в Росреестр;
- сторонам сделки, соглашаясь на электронные способы регистрации, всегда надо быть готовым к самостоятельному решению вопроса по получению информации из Росреестра о причинах возможной приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект. Ни ипотечные банки, ни застройщики, с помощью которых вы приобрели себе квартиру, не будут вам оказывать в этом помощь.
Таким образом, изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией без привлечения аттестованных специалистов по недвижимости и юристов reestr.rgr.ru, а также чрезмерная уверенность сторон сделки может обернуться потерями их денег, временем и потраченными нервами.
- И в завершении нашей беседы хочу спросить, а судебная практика помогает людям избежать ошибок?
- На сегодня собрано мало судебной практики по вопросам оспаривания и признания недействительными электронных сделок (когда стороны подписывают договоры электронной подписью). С момента их массового заключения на рынке недвижимости прошло немного времени. Первые электронные сделки пошли где-то с 2017 года, распространившись из ипотечного центра одного из крупных банков, работающего по этой схеме с Росреестром. А массовый захват электронными сделками рынка недвижимости семимильными шагами состоялся в прошедшем 2020 году, в период пандемии и изоляции.
Ничего удивительно нет в том, что ни законодательная база, ни, тем более, судебная практика никак не поспевает за данными темпами. Обзоры Верховного суда пока не обобщают практику по электронным сделкам. И тот, кто сейчас владеет практической информацией, тот и сможет обеспечить безопасность при проведении электронных сделок. Так что «набиваем шишки», делаем ошибки и пытаемся учиться на них.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН